Rachat de crédit immobilier : simulation et seuil de rentabilité
Simuler le rachat de votre crédit hypothécaire par une autre banque revient à répondre à une seule question : combien de mois faudra-t-il pour que la baisse de mensualité rembourse les frais du changement ? Si ce délai est nettement plus court que la durée qui reste sur votre prêt (et que la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien), le rachat peut valoir la peine. Sinon, une révision négociée chez votre prêteur actuel est souvent plus intéressante.
Ce guide détaille les données à entrer dans une simulation, les frais à ne pas oublier et un exemple chiffré complet, avec ses hypothèses.
L’essentiel
- Un rachat externe (refinancement par un autre prêteur) entraîne le remboursement anticipé de votre crédit actuel, donc une indemnité de remploi si votre contrat la prévoit : au maximum 3 mois d’intérêts sur le capital restant dû.
- S’y ajoutent les frais de mainlevée de l’ancienne hypothèque, ceux du nouvel acte, les frais de dossier et d’expertise du nouveau prêteur et, souvent, une nouvelle assurance solde restant dû.
- Seuil de rentabilité = total des frais ÷ baisse de mensualité (à durée restante identique).
- Chez votre propre prêteur, Wikifin indique que, depuis le 10 juin 2024, aucune indemnité de remploi ne peut être demandée et que les frais de dossier sont plafonnés à 175 €.
- Comparez toujours à durée égale : allonger la durée fait baisser la mensualité mais peut annuler tout le gain.
Rachat externe ou révision interne : deux opérations différentes
On parle de « rachat de crédit immobilier » quand un nouveau prêteur vous accorde un crédit qui sert à rembourser en une fois le solde de votre crédit hypothécaire actuel. Pour votre banque actuelle, c’est un remboursement anticipé total : le Code de droit économique l’autorise à tout moment (art. VII.147/11), moyennant un préavis par envoi recommandé au moins dix jours avant le remboursement.
La révision interne est autre chose : vous demandez à votre prêteur de modifier le contrat en cours (nouveau taux, durée, mode de remboursement). Il est libre d’accepter ou non (art. VII.145). Depuis la loi du 3 mai 2024, en vigueur le 10 juin 2024, ces modifications doivent être faites par avenant et non par un nouveau crédit de refinancement. Les démarches et les arguments pour négocier sont détaillés dans notre article renégocier son crédit : sa banque ou un refinancement ? ; celui-ci se concentre sur le calcul du rachat externe.
Les données à réunir avant de simuler
Une simulation n’est fiable que si elle part de vos chiffres réels, pas d’estimations de mémoire.
| Donnée | Où la trouver |
|---|---|
| Capital restant dû à la date prévue du rachat | Tableau d’amortissement ou décompte demandé à votre prêteur |
| Taux actuel (fixe, variable, formule de révision) | Acte de crédit et dernier courrier de révision |
| Durée restante et mensualité actuelle | Tableau d’amortissement, extraits de compte |
| Clause d’indemnité de remploi | Conditions du contrat (elle doit y être prévue expressément) |
| Assurance solde restant dû et autres produits liés | Contrat d’assurance, conditions de réduction de taux |
| Taux, frais et conditions de la nouvelle offre | ESIS remise par le nouveau prêteur |
La loi oblige votre prêteur à vous communiquer, sur demande et sans tarder, les informations chiffrées nécessaires pour examiner un remboursement anticipé, avec les hypothèses utilisées (art. VII.147/11, § 2). Demandez ce décompte par écrit : c’est lui qui fixe le montant réel de l’indemnité.
Les frais d’un rachat de crédit hypothécaire
| Frais | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Indemnité de remploi | Maximum 3 mois d’intérêts, calculés au taux périodique du crédit sur le solde remboursé (art. VII.147/12). Pas dû si le contrat ne la prévoit pas. |
| Mainlevée de l’ancienne hypothèque | Acte notarié pour radier l’inscription : frais de notaire et de radiation. |
| Nouvel acte de crédit | Droits, frais d’inscription et honoraires liés à la nouvelle hypothèque. Demandez un décompte au notaire. |
| Frais de dossier et d’expertise | Fixés par le nouveau prêteur ; ils doivent figurer dans son offre et dans le TAEG. |
| Assurances | Une nouvelle assurance solde restant dû est souvent demandée ; la prime dépend notamment de votre âge au moment du rachat. |
Les frais de notaire varient selon le montant et la situation. Le calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire de notaire.be ou un devis de votre notaire donnent un ordre de grandeur réaliste : utilisez-le plutôt qu’un forfait trouvé en ligne.
Calculer le seuil de rentabilité : exemple chiffré
La méthode tient en trois étapes :
- Calculer la nouvelle mensualité sur la même durée restante.
- Additionner tous les frais du rachat (indemnité + frais externes).
- Diviser ces frais par l’économie mensuelle : vous obtenez le nombre de mois nécessaires pour rentrer dans vos frais.
Hypothèses de l’exemple
Chiffres fictifs, choisis pour illustrer la méthode ; ils ne constituent ni une offre ni un taux de marché.
- Capital restant dû : 200 000 €, durée restante : 20 ans (240 mois).
- Taux actuel : 3,80 % par an ; taux de la nouvelle offre : 3,00 % par an, sur 20 ans aussi.
- Taux mensuels équivalents aux taux annuels, mensualités constantes.
- Indemnité de remploi : 3 mois d’intérêts au taux actuel.
- Frais externes (mainlevée, nouvel acte, dossier, expertise) : 3 000 € au total, montant supposé pour l’exemple.
Résultat
| Poste | Montant |
|---|---|
| Mensualité actuelle (3,80 %) | 1 184,26 € |
| Nouvelle mensualité (3,00 %) | 1 105,15 € |
| Économie mensuelle | 79,11 € |
| Indemnité de remploi | 1 867,69 € |
| Total des frais du rachat | 4 867,69 € |
| Seuil de rentabilité | environ 62 mois |
| Gain net sur 20 ans (sans actualisation) | 14 118,32 € |
Dans ce cas, il faut un peu plus de cinq ans pour que les économies remboursent les frais. Si vous pensez vendre le bien avant, le rachat vous coûte de l’argent : après 48 mois, le solde est encore négatif d’environ 1 070 €.
Trois variantes qui changent la conclusion
- Écart de taux plus faible. Avec une nouvelle offre à 3,50 % au lieu de 3,00 %, l’économie tombe à 29,97 € par mois et le seuil dépasse 160 mois, soit plus de 13 ans : le rachat n’a plus guère d’intérêt.
- Frais ajoutés au nouveau crédit. Si les 4 867,69 € de frais sont empruntés en plus (204 867,69 € à 3,00 % sur 20 ans), la mensualité passe à 1 132,04 €. L’économie n’est plus que de 52,21 € par mois et le gain total sur 20 ans baisse à 12 530,60 €.
- Durée allongée. Refinancer 200 000 € à 3,00 % sur 25 ans donne une mensualité de 944,22 €, soit 240 € de moins par mois. Mais le total remboursé (283 265,24 €) est presque identique à celui du crédit actuel (284 221,32 €) : après 4 867,69 € de frais, l’opération coûte plus cher et vous paie cinq ans de plus.
Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, cite comme repère une durée restante d’au moins dix ans et un écart d’au moins 1 point entre votre taux actuel et celui visé. Ce n’est qu’un ordre de grandeur : seul votre calcul, avec vos frais réels, tranche.
Avant de changer de banque : demander une révision
Refaites la simulation avec une révision chez votre prêteur actuel. Selon Wikifin, depuis le 10 juin 2024, votre institution ne peut plus vous demander d’indemnité de remploi si vous refinancez auprès d’elle, et les frais de dossier ne peuvent pas dépasser 175 €.
Avec les hypothèses de l’exemple, une révision à 3,30 % sur la même durée ramènerait la mensualité à 1 134,50 € : 49,75 € d’économie par mois, des frais de 175 € au maximum couverts en moins de 4 mois, et environ 11 765 € de gain net sur 20 ans. Moins que le rachat externe à 3,00 % sur le papier (14 118 €), mais sans risque de rester perdant si vous vendez dans les cinq ans.
Votre banque n’est pas obligée d’accepter. Une offre écrite d’un autre prêteur peut servir d’argument pour ouvrir la discussion.
Lire l’offre du nouveau prêteur
- ESIS : le prêteur doit vous remettre gratuitement la fiche « Informations européennes standardisées » avant ou avec son offre (art. VII.127). Elle détaille le taux, le TAEG, le coût total et les frais : comparez-la ligne par ligne avec votre crédit actuel.
- Durée de validité : l’offre de crédit hypothécaire lie le prêteur pendant au moins quatorze jours (art. VII.127, § 3). Vérifiez qu’elle laisse le temps de passer chez le notaire.
- Conditions de réduction : une réduction de taux liée à un compte, une domiciliation de revenus ou une assurance a un coût à intégrer dans la comparaison.
- Analyse de solvabilité : le nouveau prêteur doit évaluer votre capacité de remboursement et consulter la Centrale des crédits de la BNB (art. VII.133). Un rachat n’est donc jamais acquis d’avance.
Pour comparer plusieurs offres entre elles, voir aussi comparer un crédit hypothécaire en Belgique. Si vous hésitez sur la durée, notre article sur le prêt hypothécaire sur 10 ans montre l’effet d’une durée courte sur la mensualité.
Les étapes d’un rachat de crédit immobilier
- Demandez à votre prêteur le capital restant dû et le décompte de l’indemnité de remploi à une date donnée.
- Demandez-lui une proposition de révision de taux, par écrit.
- Obtenez une ou plusieurs offres externes avec leur ESIS, sur la même durée restante.
- Faites chiffrer par un notaire la mainlevée et le nouvel acte.
- Calculez le seuil de rentabilité de chaque scénario et comparez-le à la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.
- Si le rachat reste le meilleur choix, acceptez l’offre dans son délai de validité et prévenez votre prêteur par recommandé au moins dix jours avant le remboursement.
- Signez le nouvel acte ; le notaire règle le solde à l’ancien prêteur et fait radier l’ancienne hypothèque.
Erreurs fréquentes dans une simulation de rachat
- Comparer une mensualité sur 25 ans à une mensualité sur 20 ans : la baisse vient de la durée, pas du taux.
- Oublier l’indemnité de remploi ou la calculer sur le montant initial du prêt au lieu du capital restant dû.
- Ignorer la nouvelle assurance solde restant dû, plus chère si vous êtes plus âgé qu’à la signature du premier crédit.
- Se fier à un taux « à partir de » publicitaire plutôt qu’à l’ESIS personnalisée.
- Profiter du rachat pour emprunter davantage sans refaire le calcul : les frais et la durée supplémentaires peuvent effacer l’économie.
- Oublier de vérifier si le crédit actuel bénéficie d’un avantage fiscal que le nouveau crédit ne reprendrait pas dans les mêmes conditions : renseignez-vous avant de signer.
Obtenir une offre de prêt hypothécaire à comparer
Pour tester vos hypothèses avec une offre réelle, vous pouvez faire une demande de simulation sur Solucrédit. Il s’agit d’un lien commercial : ce site n’est pas un comparateur neutre, sa proposition ne remplace pas l’ESIS et ne garantit aucune acceptation. Comparez-la avec la proposition de révision de votre banque avant de décider.
Sources
- Code de droit économique, livre VII, art. VII.127, VII.133, VII.145, VII.147/11 et VII.147/12 (version consolidée Justel, ejustice.just.fgov.be, consultée le 24/09/2026).
- Wikifin (FSMA), Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?, mise à jour du 06/02/2026, consultée le 24/09/2026.
- Wikifin (FSMA), Checklist : renégocier son crédit hypothécaire, mise à jour du 06/02/2026, consultée le 24/09/2026.
- Wikifin (FSMA), Comment adapter votre crédit hypothécaire ?, mise à jour du 06/02/2026, consultée le 24/09/2026.
- Calculs de l’exemple : mensualités constantes, taux mensuel équivalent au taux annuel, vérifiés le 24/09/2026.
