Emprunter à 110 % : financer le prix et les frais d’achat d’un logement
Emprunter « à 110 % », c’est demander un crédit hypothécaire qui couvre le prix du logement et une grande partie des frais d’achat (droits d’enregistrement, frais des actes d’achat et de crédit). En Belgique, ce n’est pas interdit, mais c’est devenu l’exception : la Banque nationale (BNB) attend des prêteurs qu’ils limitent la part des crédits dépassant 90 % de la valeur du bien, avec une marge plus large pour les primo-acquéreurs. Quand il est accordé, un financement à 110 % coûte plus cher et laisse, pendant plusieurs années, une dette supérieure à la valeur du bien.
L’essentiel
- Seuil de référence BNB pour une habitation propre : 90 % de la valeur du bien (80 % pour un investissement locatif).
- Un prêteur peut dépasser ce seuil pour une partie limitée de ses nouveaux crédits : 35 % de sa production pour les primo-acquéreurs, dont au maximum 5 % au-delà de 100 %.
- Les frais d’achat dépendent surtout de la Région : 3 % en Wallonie et 2 % en Flandre pour une habitation propre et unique (sous conditions), 12,5 % à Bruxelles avec un abattement sur les premiers 200 000 €.
- Financer ces frais augmente le capital, les intérêts et la durée pendant laquelle la dette dépasse la valeur du bien.
Que signifie exactement « emprunter à 110 % » ?
Le pourcentage désigne la quotité (en anglais loan-to-value ou LTV) : le rapport entre le montant du crédit hypothécaire et la valeur du bien financé. Pour un bien de 250 000 € :
| Quotité | Montant emprunté | Apport nécessaire |
|---|---|---|
| 80 % | 200 000 € | 50 000 € + frais |
| 90 % | 225 000 € | 25 000 € + frais |
| 100 % | 250 000 € | les frais |
| 110 % | 275 000 € | aucun ou presque |
Au-delà de 100 %, la banque finance donc une partie qui ne correspond à aucune valeur récupérable : les frais d’achat sont payés une fois pour toutes et ne se retrouvent pas dans le prix du bien en cas de revente.
Ce que la Banque nationale attend des prêteurs
La BNB applique des attentes prudentielles aux nouveaux crédits hypothécaires. Selon sa FAQ (consultée le 24/09/2026) :
- Habitation propre : seuil de 90 % de quotité. Chaque prêteur peut dépasser ce seuil pour 35 % de ses nouveaux crédits aux primo-acquéreurs (dont au maximum 5 % au-delà de 100 %) et pour 20 % des autres acquéreurs (sans aucun crédit au-delà de 100 %).
- Investissement locatif : seuil de 80 %, tolérance de 10 % (sans aucun crédit au-delà de 90 %).
- Des limites s’ajoutent pour les crédits qui cumulent une quotité élevée et une charge de remboursement élevée par rapport aux revenus.
Ce ne sont pas des interdictions : la BNB demande de limiter la part de ces crédits et applique le principe « se conformer ou s’expliquer ». Mais les conséquences pratiques sont nettes : un crédit à 110 % n’est envisageable que pour un primo-acquéreur, et chaque prêteur n’en accorde qu’un nombre restreint. Un second achat ou un bien locatif financé à 110 % sort du cadre prévu.
Combien représentent les frais d’achat ?
Droits d’enregistrement selon la Région
| Région | Taux normal | Habitation propre (sous conditions) |
|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % (depuis le 01/01/2025) |
| Flandre | 12 % | 2 % |
| Bruxelles | 12,5 % | abattement sur les premiers 200 000 € (prix max. 600 000 €) |
Les conditions varient d’une Région à l’autre : achat par une personne physique, logement propre et unique, domiciliation dans un délai fixé (trois ans en Flandre et à Bruxelles), et à Bruxelles obligation d’y rester domicilié cinq ans, sous peine de rembourser l’avantage. Le notaire vérifie ces conditions et applique le taux réduit dans l’acte.
Frais de l’acte de crédit et frais bancaires
L’acte hypothécaire a son propre coût. Selon notaire.be, il comprend notamment un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 % calculés sur le montant garanti, une rétribution hypothécaire, les honoraires du notaire (tarif légal) et des frais administratifs. La banque peut y ajouter des frais d’expertise et de dossier. Plus le montant emprunté est élevé, plus ces frais augmentent : financer les frais… augmente aussi les frais.
Exemple chiffré : 90 % ou 110 % ?
Hypothèses (illustratives, pas une offre) : maison de 250 000 € en Wallonie, habitation propre et unique, remboursement en mensualités constantes sur 25 ans.
- Droits d’enregistrement : 3 % de 250 000 € = 7 500 €.
- Droits sur l’acte de crédit : 1 % + 0,30 % de 275 000 € = 3 575 € au minimum (le montant garanti est souvent un peu supérieur au capital).
- Honoraires, frais administratifs, TVA et expertise : 13 925 € par hypothèse, pour arriver à environ 25 000 € de frais au total. Seul le décompte de votre notaire donne le montant réel.
| Scénario | Mensualité | Intérêts sur 25 ans |
|---|---|---|
| A. 225 000 € (90 %) à 3,00 % | 1 066,98 € | 95 092,64 € |
| B. 275 000 € (110 %) à 3,00 % | 1 304,08 € | 116 224,33 € |
| C. 275 000 € (110 %) à 3,40 % | 1 362,01 € | 133 603,09 € |
Les taux sont hypothétiques ; le scénario C suppose une majoration de 0,40 point, pour illustrer le fait que les prêteurs tarifent souvent plus cher les quotités élevées. Même à taux égal (B), emprunter les 50 000 € supplémentaires coûte plus de 21 000 € d’intérêts. Avec la majoration (C), l’écart avec A dépasse 38 000 €, et la mensualité augmente d’environ 295 € par mois.
Autre effet : dans le scénario C, le capital restant dû est encore d’environ 252 900 € après 3 ans et 236 900 € après 5 ans. Si le bien doit être revendu tôt (séparation, mutation, difficulté de paiement), le prix obtenu, diminué des frais de vente, risque de ne pas suffire à rembourser le crédit : on parle de fonds propres négatifs.
Ce que le prêteur demandera en contrepartie
- Une capacité de remboursement confortable : le Code de droit économique impose au prêteur d’évaluer votre solvabilité ; avec une quotité élevée, la marge après mensualité est examinée de près.
- Un profil de primo-acquéreur, puisque c’est la seule catégorie pour laquelle la BNB prévoit des crédits au-delà de 100 %.
- Une assurance solde restant dû : non obligatoire par la loi, mais généralement exigée par les prêteurs, souvent pour une couverture plus élevée quand l’apport est faible.
- Des garanties complémentaires possibles : caution d’un proche, cession de salaire, gage sur une épargne ou une assurance-vie.
- Un historique propre à la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB, et peu ou pas d’autres crédits en cours.
Les alternatives au financement à 110 %
Couvrir au moins les frais
Passer de 110 % à 100 % ou moins change la catégorie du dossier pour le prêteur. Dans l’exemple, un apport égal aux frais (25 000 €) ramène le crédit à 250 000 €. Une donation familiale peut servir d’apport ; un prêt familial, en revanche, reste une dette que le prêteur prendra en compte.
Les prêts hypothécaires sociaux régionaux
- Bruxelles : le Fonds du Logement peut financer jusqu’à 120 % de la valeur du bien, frais compris, pour des ménages sous plafond de revenus, non propriétaires d’un autre bien et qui occupent le logement (fonds.brussels, consulté le 24/09/2026).
- Wallonie : la Société wallonne du crédit social (SWCS) octroie des crédits hypothécaires sociaux via des guichets agréés, notamment pour des revenus imposables globalement jusqu’à 81 700 € et un bien de moins de 290 000 € (391 500 € en zone de pression immobilière) ; le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie (FLW) s’adresse aux familles de plus de deux enfants (wallonie.be, mis à jour le 23/07/2026).
- Flandre : des prêts sociaux existent aussi (Vlaams Woningfonds) ; vérifiez les conditions auprès de l’organisme régional.
Revoir le projet
Un prix plus bas réduit à la fois le capital et les frais. Attendre quelques mois pour épargner, solder un petit crédit ou clôturer une réserve d’argent inutilisée peut aussi améliorer le dossier. Si votre budget total est serré, voyez d’abord ce qui décide réellement de l’accord d’un crédit.
Les étapes pour préparer un dossier à quotité élevée
- Faire calculer les frais réels par un notaire (droits selon votre Région et votre situation, acte d’achat, acte de crédit).
- Vérifier si vous remplissez les conditions du taux réduit ou de l’abattement, et d’un prêt social régional.
- Calculer votre mensualité maximale en gardant une réserve pour les imprévus.
- Rassembler vos justificatifs de revenus, relevés d’épargne et informations sur vos crédits en cours.
- Demander des offres à plusieurs prêteurs et comparer les fiches ESIS : taux, TAEG, assurances exigées, garanties. Pour la méthode, voir comment comparer et négocier un crédit hypothécaire.
- Lire l’offre et ses conditions avant de signer le compromis ou, au minimum, y prévoir une condition suspensive d’obtention du crédit.
Erreurs fréquentes
- Signer un compromis sans condition suspensive en comptant sur un crédit à 110 % : si le prêteur refuse, vous restez engagé envers le vendeur.
- Financer les frais par un prêt personnel à côté du crédit hypothécaire : le prêteur en tiendra compte dans l’analyse de solvabilité, et le taux d’un crédit à la consommation est en général plus élevé.
- Oublier les frais après l’achat : déménagement, travaux urgents, assurance incendie, précompte immobilier.
- Confondre un produit français avec un produit belge : le prêt épargne logement n’existe pas sous cette forme en Belgique.
- Comparer uniquement la mensualité sans regarder le coût total, les assurances et la durée pendant laquelle la dette dépasse la valeur du bien.
Questions fréquentes
Le prêt à 110 % est-il encore possible en Belgique ?
Oui, mais de façon limitée : la BNB ne l’interdit pas, et seuls les primo-acquéreurs peuvent en bénéficier dans le cadre de ses attentes, pour une petite part de la production de chaque prêteur. Chaque banque applique sa propre politique.
Le prêt à 125 % existe-t-il toujours ?
Les formules « 125 % » des années précédentes sont devenues très rares chez les prêteurs privés. Le Fonds du Logement bruxellois annonce jusqu’à 120 % pour les ménages qui remplissent ses conditions.
La quotité est-elle calculée sur le prix d’achat ?
La BNB parle de la « valeur du bien immobilier financé ». En pratique, le prêteur la détermine souvent par une expertise ; si l’expertise est inférieure au prix, votre quotité réelle augmente.
Si vous souhaitez soumettre votre projet, solucredit.be, partenaire commercial de ce site, propose un formulaire de demande de prêt hypothécaire. La quotité, le taux et l’acceptation restent décidés par le prêteur après analyse de votre dossier.
Sources
- BNB — FAQ attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consultée le 24/09/2026).
- Wallonie — Réduction des droits d’enregistrement (mise à jour du 30/01/2025, consultée le 24/09/2026).
- notaris.be — Conditions du tarif de 2 % en Flandre (consultée le 24/09/2026).
- be.brussels — Abattement sur les droits de vente (consultée le 24/09/2026).
- notaire.be — Les frais liés au crédit hypothécaire (consultée le 24/09/2026).
- Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale — Crédit hypothécaire (consultée le 24/09/2026).
- Wallonie — Bénéficier d’un crédit hypothécaire social (mise à jour du 23/07/2026, consultée le 24/09/2026).
