Calcul de prêt

Prêt immobilier au chômage en Belgique : ce qui reste possible

Aucune loi belge n’interdit d’accorder un crédit hypothécaire à une personne au chômage. Mais le prêteur doit vérifier que vous pourrez rembourser pendant toute la durée du crédit, souvent 20 à 25 ans. Or, depuis le 1er mars 2026, la plupart des nouveaux droits aux allocations de chômage sont limités dans le temps. Seules, des allocations suffisent donc rarement à justifier un emprunt hypothécaire. En pratique, les dossiers qui aboutissent reposent sur le revenu stable d’un co-emprunteur, sur un prêt social régional (qui exige lui aussi des revenus stables) ou sur une demande introduite après la reprise d’un emploi.

L’essentiel

  • Le prêteur doit évaluer rigoureusement votre solvabilité et consulter la Centrale des crédits de la Banque nationale (Code de droit économique, art. VII.133).
  • La valeur du bien ou un apport important ne suffit pas : la loi interdit de fonder l’évaluation essentiellement sur la valeur du logement.
  • Une allocation dont la date de fin tombe dans un ou deux ans pèse peu face à un crédit de 25 ans.
  • Emprunter à deux fonctionne si le co-emprunteur a un revenu stable, mais il s’engage pour la totalité de la dette.
  • Les prêts sociaux (SWCS et FLW en Wallonie, Fonds du Logement à Bruxelles, Vlaams Woningfonds en Flandre) visent les revenus modestes, pas l’absence de revenus stables.
  • Méfiez-vous de toute offre « garantie malgré le chômage » : personne ne peut la promettre légalement.

Cet article concerne l’achat d’un logement. Pour un prêt à tempérament ou un petit crédit, voir le crédit à la consommation quand on est au chômage. Si vous avez déjà un crédit hypothécaire et venez de perdre votre emploi, voir les démarches pour continuer à rembourser.

Ce que la loi impose au prêteur

Le crédit hypothécaire accordé à un particulier est encadré par le Livre VII du Code de droit économique. Trois règles expliquent la plupart des refus :

  • Un questionnaire obligatoire (art. VII.126) : le prêteur ou le courtier vous demande les renseignements nécessaires sur votre situation financière et vos possibilités de remboursement. Vous devez répondre de manière exacte et complète. Si vous refusez de fournir ces informations, le crédit ne peut pas être accordé.
  • Une évaluation rigoureuse de la solvabilité (art. VII.133, § 1er) : avant de signer, le prêteur vérifie, à partir de vos revenus, de vos dépenses et de la Centrale des crédits aux particuliers, que vous serez en mesure de rembourser.
  • Une interdiction de conclure (art. VII.133, § 2) : le prêteur ne peut accorder le crédit que s’il peut raisonnablement estimer que vous respecterez vos obligations. L’évaluation ne peut pas s’appuyer essentiellement sur le fait que le bien vaut plus que le montant emprunté, ni sur une hausse future de sa valeur.

Être demandeur d’emploi n’est donc pas un motif de refus automatique. Mais un apport confortable ou un bien bien situé ne remplace pas un revenu durable.

Allocations de chômage : un revenu qui a désormais une date de fin

Selon l’ONEM, la loi du 18 juillet 2025 limite les allocations de chômage dans le temps depuis le 1er mars 2026. Pour une personne qui demande des allocations pour la première fois après le 28 février 2026, le droit couvre une période de base de 12 mois, prolongée d’un mois par tranche de 104 jours de passé professionnel, avec au maximum 12 mois supplémentaires. La date de fin peut être reportée dans certains cas.

Des mesures transitoires s’appliquent aux personnes qui percevaient déjà des allocations avant le 1er mars 2026. Certaines catégories ne sont pas concernées, notamment les personnes qui ont 55 ans au moment d’ouvrir le droit et qui justifient d’un passé professionnel suffisant. Votre organisme de paiement (syndicat ou CAPAC) peut vous indiquer la date de fin de votre droit.

Pour un crédit hypothécaire, cette date est décisive : sur 300 mensualités, la quasi-totalité tomberait après la fin d’un droit limité à 24 mois au plus.

Ce que la Banque nationale attend des banques

En plus de la loi, la Banque nationale de Belgique (BNB) a fixé des attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires. Elles ne sont pas une interdiction légale : les prêteurs doivent les respecter ou justifier leurs écarts. Elles portent notamment sur :

  • la quotité (montant emprunté par rapport à la valeur du bien) : seuil de 90 % pour un logement occupé par son propriétaire, avec une part limitée de dossiers au-dessus (tolérance plus large pour les premiers acquéreurs) ;
  • les dossiers cumulant les risques : les prêts dépassant 90 % de quotité et dont les mensualités dépassent 50 % des revenus nets ne peuvent représenter qu’une faible part (5 %) de la production annuelle d’un prêteur.

Conséquence pour un demandeur au chômage : un dossier à revenu faible ou incertain et à apport réduit cumule précisément les deux critères que les banques doivent limiter.

Exemple chiffré : quel revenu le prêteur peut-il retenir ?

Hypothèses, purement illustratives : un couple emprunte 180 000 € sur 25 ans (300 mensualités) à un taux annuel fixe de 3,5 %, sans frais ni assurance. Ce taux n’est pas une offre : le taux réel dépend du prêteur, du profil et du marché. L’un des partenaires a un salaire net de 2 400 € par mois en contrat à durée indéterminée ; l’autre perçoit 1 300 € d’allocations de chômage, avec une date de fin dans 24 mois.

Élément Résultat
Mensualité 901,12 €
Intérêts sur 25 ans environ 90 337 €
Part des revenus si l’allocation est comptée (3 700 €) 24,4 %
Part du seul salaire stable (2 400 €) 37,5 %
Mensualités dues après la fin du droit aux allocations 276 sur 300

Ce que montre l’exemple :

  • la charge paraît modérée si l’on additionne les deux revenus, mais un prêteur prudent raisonnera surtout sur le revenu qui existera encore dans deux ans ;
  • avec le seul salaire, la mensualité absorbe plus d’un tiers du revenu net : c’est le reste à vivre (loyer disparu, mais charges, énergie, enfants, voiture) qui décidera ;
  • emprunter 150 000 € au lieu de 180 000 € dans les mêmes conditions ramène la mensualité à environ 751 €. Réduire le projet reste le levier le plus direct.

Les pistes réalistes

Emprunter avec un co-emprunteur qui a un revenu stable

C’est la configuration la plus fréquente. Le prêteur analyse alors les revenus et les charges de tout le ménage. Chaque co-emprunteur est en principe tenu de la totalité de la dette : en cas de séparation, la banque peut continuer à réclamer l’ensemble à chacun, sauf accord exprès de sa part pour libérer l’un d’eux. Le co-emprunteur doit donc pouvoir assumer seul la mensualité si la situation ne s’améliore pas.

Les prêts hypothécaires sociaux régionaux

Chaque Région dispose d’un organisme public qui prête à des ménages aux revenus plafonnés, à taux encadré. Ce ne sont pas des prêts « pour chômeurs » : ils exigent eux aussi une capacité de remboursement, et en Wallonie des revenus stables. Ils peuvent en revanche convenir à un ménage modeste qui a retrouvé un revenu régulier.

Région Organisme et plafond de revenus
Wallonie SWCS (Accesspack) : revenus imposables globalement de 2024 ne dépassant pas 81 700 €, revenus stables, ne pas être déjà propriétaire, habiter le bien. Familles de plus de 2 enfants : Fonds du Logement de Wallonie (FLW).
Bruxelles Fonds du Logement : revenus imposables du dernier avertissement-extrait de rôle jusqu’à 73 884 € (isolé sans personne à charge) ou 94 034 € (autre ménage sans personne à charge), majorés par personne à charge.
Flandre Vlaams Woningfonds (Vlaamse woonlening), plafonds 2026 : 48 137 € pour un isolé sans personne à charge, 72 197 € pour les autres ménages, majorés de 4 807 € par personne à charge (montants plus élevés dans certaines communes).

Ces conditions sont révisées régulièrement : vérifiez-les sur le site de l’organisme avant de signer un compromis. Le Vlaams Woningfonds précise par exemple qu’il ne peut pas s’engager à donner une réponse dans le délai d’une condition suspensive de financement.

Attendre la reprise d’un emploi

Quelques mois de contrat, surtout à durée indéterminée, changent la lecture du dossier bien davantage que toute autre démarche. La reprise d’emploi ouvre aussi l’accès à des assurances régionales gratuites contre la perte de revenus, qui ne sont pas accessibles pendant le chômage :

  • Wallonie : il faut travailler au moins à mi-temps sous statut ou en contrat à durée indéterminée (ou être indépendant à titre principal) et introduire la demande dans les 12 mois suivant la signature de l’acte de prêt. L’intervention est limitée à 9 000 € par an, pendant 3 ans au maximum, au cours des 8 premières années du prêt.
  • Flandre (Verzekering Gewaarborgd Wonen) : il faut avoir exercé une activité professionnelle sans interruption pendant les 12 mois précédant la demande, et introduire celle-ci au plus tard un an après la première utilisation du crédit.

Revoir le projet

Un bien moins cher réduit à la fois le capital, les intérêts et les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire), que les banques demandent généralement de payer avec vos fonds propres. Une période de chômage entame souvent cette épargne : mieux vaut la préserver que l’engager dans un projet trop tendu.

L’assurance solde restant dû

La loi ne rend pas l’assurance solde restant dû obligatoire, mais la plupart des prêteurs l’exigent pour un crédit hypothécaire. Son prix dépend notamment de l’âge, de l’état de santé et du capital couvert. Elle ne couvre pas la perte d’emploi : elle rembourse tout ou partie du crédit en cas de décès. Pour les règles, le choix de l’assureur et les recours en cas de surprime, voir les questions fréquentes sur les assurances de prêt.

Préparer le dossier

  • Demander à votre organisme de paiement la date de fin de votre droit aux allocations, et la noter.
  • Consulter gratuitement vos données à la Centrale des crédits aux particuliers de la BNB : un retard de paiement enregistré pèse sur la décision.
  • Rassembler les preuves de revenus du ménage : fiches de paie et contrat du co-emprunteur, attestations d’allocations, dernier avertissement-extrait de rôle, extraits de compte.
  • Lister les crédits en cours et les charges fixes, et calculer ce qui reste chaque mois après la mensualité envisagée.
  • Pour un prêt social, contacter l’organisme régional avant de signer un compromis.
  • Comparer les offres sur la base de la fiche européenne d’information standardisée (ESIS) remise par chaque prêteur.

Erreurs fréquentes et offres à refuser

  • Taire sa situation : les réponses au questionnaire doivent être exactes. Une information cachée ou falsifiée peut se retourner contre vous.
  • Signer un compromis sans condition suspensive d’obtention du crédit : en cas de refus, vous risquez de perdre l’acompte ou de devoir une indemnité au vendeur.
  • Compter un prêt familial comme apport : le prêteur peut le considérer comme une dette supplémentaire. Une donation doit être clairement documentée.
  • Croire une offre « accordée malgré le chômage » ou « sans vérification » : l’évaluation de solvabilité et la consultation de la Centrale sont obligatoires. Vérifiez que le prêteur ou le courtier figure dans les registres de la FSMA et ne payez jamais de frais pour « débloquer » un crédit.

Questions fréquentes

Les allocations de chômage comptent-elles comme revenu ?

Oui, ce sont des revenus de remplacement que le prêteur peut prendre en compte. Mais il doit aussi tenir compte de leur durée : une allocation qui s’arrête dans deux ans ne peut pas porter à elle seule un crédit de 20 ou 25 ans.

Un apport important suffit-il ?

Non. Il réduit la quotité et le montant à emprunter, ce qui aide. Mais la loi impose d’évaluer la capacité de remboursement : la valeur du bien ne peut pas être la base essentielle de la décision.

Un refus empêche-t-il de redemander plus tard ?

Un refus ne crée pas d’impayé à la Centrale des crédits. Ce qui fera la différence lors d’une nouvelle demande, c’est l’évolution de vos revenus et l’absence de retards sur vos crédits en cours.

Sources

Vous pourriez aussi aimer

calcul de prêt

Conditions Crédit Belgique : Taux, Durée, Montants 2026

11 mars 2021